Это твоя территория

Волгоградский девелопер консолидирует местную мебельную торговлю, уступая ей часть собственности.

Открытие крупнейшего в Волгограде интерьерного центра «Аура», состоявшееся 16 декабря прошлого года, носило сугубо технический характер — экспозиции на новой площадке успели оформить лишь десяток арендаторов. Но Александр Тюленев, глава девелоперской компании «Твоя Территория», построившей «Ауру», всё-таки принял решение открываться.

«Нужно было подать сигнал арендаторам, что мы наконец-то готовы, — поясняет он. — Мы прилично затянули со сдачей объекта, и многие из партнёров переверстали свои планы по запуску магазинов. Сейчас дело пойдёт быстрее. Через пару месяцев откроемся официально — с барабанной дробью, танцами и розыгрышами призов».

Ввод «Ауры» в эксплуатацию откладывался по нескольким причинам. В частности, последние шесть месяцев центр не подключали к электросети. Здание попало под двойной прессинг проверок из-за своего масштаба и месторасположения: центр-тридцатитысячник находится на проспекте Маршала Жукова — городской магистрали, включённой в официальный маршрут Чемпионата мира по футболу.

Но основная причина задержки — финансовые трудности, возникшие после кризисного спада 2014-го. «Твоя территория» вынуждена была сократить денежные вливания в «Ауру» и передвинуть сроки ввода торгового центра. Однако будущие арендаторы проявили понимание, ведь одновременно они являются и основными инвесторами.

Всем миром

«Аура» построена вскладчину. Совладельцами комплекса на данный момент стали почти 70 волгоградских коммерсантов. Они подключались к проекту, выкупая выставленные на продажу лоты. По словам Александра Тюленева, самым продаваемыми в «Ауре» стали площадки по 200–250 «квадратов».

Как и принято в долевом строительстве, цена квадратного метра варьировала в зависимости от готовности объекта. Например, на этапе котлована она составляла 28 тысяч рублей. А сейчас в сделках фигурируют суммы от 64-х до 73-х тысяч за «квадрат».

«Большинство дольщиков присоединились к строительству на нулевом цикле, — уточняет Александр Тюленев. — Денег, собранных с продажи лотов, хватило, чтобы возвести само здание. Но на этапе отделки начались пробуксовки. Качественные материалы, свет, оборудование — это очень солидные вложения. Чтобы ускорить процесс, мы даже ввели систему товарных взаимозачётов. К примеру, один из инвестров, специализирующийся на торговле стройматериалами, расплатился напольной плиткой, которую мы использовали в «Ауре». Сейчас центр полностью готов к эксплуатации, и я горд, что компании не пришлось кредитоваться. Теперь мы спокойно сможем выводить площадку в прибыль».

Пять крупнейших мебельных ритейлеров Волгограда, работающих с федеральными марками, стали в «Ауре» якорными арендаторами-совладельцами. Всего же мебельщики выкупили примерно треть торговых площадей, что даёт им возможность влиять на политику управляющей компании и выстраивать работу «Ауры», ориентируясь на свои собственные задачи.

«Я именно этим и руководствовался, — комментирует генеральный директор торговой компании «Гермес» Олег Чайковский. — Идея выступить в качестве партнёра-дольщика в крупном мебельном центре мне сразу понравилась. Во-первых, я получаю в собственность ликвидный актив. Во-вторых, не завишу напрямую от арендной ставки, не испытываю диктата девелопера. К тому же у меня как у совладельца есть кое-какие преференции. Я выкупил 200 «квадратов», а ещё 600 арендовал у Александра Тюленева. Как партнёру по «клубу» мне полагаются скидки, арендные каникулы и прочие «плюшки». Это приятно».

Выйти в тираж

«Аура» — четвёртый специализированный комплекс, построенный компанией «Твоя Территория». С вводом этой площадки завершилось формирование мебельной сети, задуманной Александром Тюленевым несколько лет назад.

«До нашего проекта в Волгограде вообще не было крупных профильных центров, местные операторы работали исключительно в формате стрит-ритейла, — объясняет г-н Тюленев. — Мы хотели занять пустующую нишу на рынке коммерческой недвижимости, а заодно консолидировать интерьерно-мебельную розницу и облегчить жизнь покупателям. Создание сети торговых центров было самым логичным и эффективным решением. Волгоград — он вытянут вдоль реки на добрую сотню километров. Людям в поисках мебели приходилось покрывать огромные расстояния. Мы же в каждом жилом мегарайоне поставили по мебельному моллу, плюс охватили город-спутник Волжский, расположенный на левом берегу Волги».

Принцип коллективной собственности реализован в трёх ТЦ, построенных «Твоей Территорией». Уже на пилотном объекте — 12-тысячнике «Мебельмолл А1» на улице Козловской — прошла обкатку схема долевых продаж. Правда, тогда — в 2010-м — коробку возвели на кредитные средства, а деньгами, поступавшими впоследствии от дольщиков, «Твоя территория» гасила кредит.

Сергей Яковлев, владелец компании «Мебельторг» и один из уважаемых игроков волгоградской мебельной розницы, сразу оценил привлекательность предложенной инвестиционной модели.

«Когда Тюленев попросил меня привлечь к проекту других мебельщиков, я недолго раздумывал», — говорит он.

Г-н Яковлев не просто вошёл в число дольщиков «Мебельмолла А1», но и возглавил управляющую компанию торгового центра, а впоследствии стал управляющим партнёром сети.

«Я вёл переговоры с будущими арендаторами, выходил на федеральные компании, участвовал в формировании ассортиментной матрицы «Мебельмолла» на Козловской, — рассказывает Сергей Яковлев. — Познакомился, кажется, со всеми волгоградскими мебельщиками, стал внимательнее вникать в их дела. В какой-то момент даже перестал смотреть на них как на конкурентов. Общие задачи по обустройству первого «Мебельмолла» нас сблизили. Мы стали чаще встречаться, обсуждали общие проблемы. Постепенно у нас складывались единые подходы, возникало взаимное доверие. Короче говоря, благодаря «Мебельмоллу» мы поняли, в чём выгода отраслевой консолидации».

Сегодня «Мебельмолл А1» на Козловской — самый эффективный профильный центр в Волгограде. Косвенное свидетельство тому — внушительный лист ожидания. Арендные ставки здесь доходят до полутора тысяч рублей за «квадрат», но торговые компании всё равно стремятся попасть на Козловскую.

«Трафик в этом центре — больше двух тысяч человек в будни, — сообщает Александр Тюленев. — Для регионального ТЦ это очень хороший показатель. Хочу отметить, что площадка полностью распродана мебельщикам, а некоторые лоты уже перепродавались по более высокой цене, иногда с двукратной прибавкой».

Второй по счёту долевой «Мебельмолл А1» появился в 2011 году в промышленном Красноармейском районе Волгограда с 300-тысячным населением. Этот центр стал частью большого ритейл-парка, где изначально размещались продуктовые и одёжные дистрибуторы, предлагающие товары по «народным» ценам.

«Учитывая ценовую специфику, мы сформировали соответствующий арендный пул, — отмечает Сергей Яковлев. — Партнёрами «Мебельмолла» в Красноармейском стали операторы, работающие с бюджетным ассортиментом. Вообще, товарную и ценовую концепции мы всякий раз продумывали в деталях. Кроме того, внедряли адекватные принципы управления площадкой. Это гарантировало интерес соинвесторов к каждому следующему объекту «Твоей территории». Когда компания анонсировала строительство «Ауры», не было недостатка в желающих стать совладельцами центра. Ритейлеры-дольщики уже знали, что бизнес-модель работает».

Капитал там правит бал

У мебельщиков-старожилов отечественного рынка ещё свежа память о нескольких несостоявшихся паевых проектах строительства торговой недвижимости. Всё разваливалось на стадии обсуждений, хотя потенциальные инвесторы признавали, кажется, возможные выгоды. Тотальная подозрительность не оставляла шансов договориться.

Опыт компании «Твоя территория» уникален именно потому, что позитивен. Волгоградцы доказали, что взаимные подозрения можно погасить, если вести дело не только порядочно, но последовательно и поэтапно.

После первого «Мебельмола» тиражировать успех им было проще: укрепилось взаимопонимание, сложились компетенции. В совокупности это огромный созидательный капитал. Строительство «Ауры» пришлось, казалось бы, на самое неблагоприятное для инвестиций время. Тем не менее, вопреки всем обстоятельствам проект состоялся. И у него — надёжные перспективы

Сегодня оперативное управление «Аурой» осуществляет УК «Реал Pro», штат которой насчитывает больше ста человек. У нового центра внушительный рекламый бюджет — 15 млн. рублей. «Аура», хоть и является частью сетевого проекта, но позиционируется как отдельный центр регионального значения. В перспективе она может стать самым высокорентабельным мебельным объектом Волгограда.

«Я не Ванга, но могу дать более-менее надёжный прогноз по «Ауре», — заявляет Сергей Яковлев. — Через полтора года этот центр наберёт силу и обгонит по эффективности «Мебельмолл А1» на Козловской. Думаю, рентабельность будет держаться на уровне 5–10 процентов, а действующие дольщики многократно окупят свои вложения».

13 марта 2018 (№166)