Риелторы отчитались по Москве

Рынок столичной торговой недвижимости ожидают перемены.

Крупнейшие игроки сектора коммерческой недвижимости выступили с оценками состояния рынка московского real estate. По ряду ключевых факторов их прогнозы совпадают.

Так, департамент торговой и региональной недвижимости риелторского агентства Pеnny Lane подготовил обзор столичного рынка торговых центров. По данным специалистов департамента, общая площадь качественных ТЦ, открытых в прошлом году в Москве, насчитывает порядка 575 тыс. кв. м, что составляет лишь 30% от заявленного в 2007–2008 годах нового предложения. Общая площадь строящихся торговых центров, открытие которых запланировано на нынешний год (в том числе это объекты, сроки окончания строительства которых были намечены на 2008-й, но перенесены на 2009-й), составляет около 2030 тыс. кв. м.

Если в первой половине 2008 года доля вакантных площадей в качественных торговых центрах оставалась на низком уровне (не более 3–5%) и при этом отмечалось увеличение спроса на места в ТЦ со стороны розничных операторов сектора общественного питания и сопутствующих товаров, то во второй половине 2008-го картина изменилась. Особенно ощутимо тенденция снижения спроса на площади в торговых центрах проявилась в IV квартале прошлого года. В настоящее время, по оценке специалистов Penny Lane, доля вакантных площадей в качественных торговых центрах столицы оценивается на уровне 5–10%.

Что касается арендных ставок в московских торговых центрах, то планка в значительной степени варьирует в зависимости от локального местоположения и формата ТЦ, размера арендуемой площади, типа арендатора и профиля его деятельности. Аналитики Penny Lane продолжают прогнозировать снижение арендных ставок на 10–30% и переход на взаимоотношения с арендодателем в формате «процент с оборота», позволяющего операторам розничной торговли разделить риски потери или недополучения прибыли с собственником торгового центра. При этом эксперты отмечают, что снижение арендных ставок и пересмотр существенных условий договоров аренды в меньшей степени коснётся торговых центров с продуманной концепцией, качественным управлением и современной инженерией.

О тенденции к снижению арендных ставок говорят и эксперты агентства Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. Они согласны с показателем «–30%» и отмечают, что это средний показатель по рынку. Есть сегменты, где ставка упала ещё больше, например, в street retail. В Москве, уточняют аналитики C&W, одной из самых дорогих по аренде торговых помещений по-прежнему остаётся Тверская улица. Здесь средняя цена аренды квадратного метра в IV квартале составила 2,5–6 тыс. долларов. Аренда квадратного метра на Петровке колеблется в пределах от 2 до 5 тыс., на Кутузовском — от 1,7 до 4 тыс. долларов.

Авторы мониторинга из C&W прогнозируют, что средние арендные ставки на московскую торговую недвижимость в 2009 году продолжат снижаться. Для этого есть объективные причины, например, существенный потребительский спад. Если в Москве его пока не сильно замечают, то по России он гораздо сильнее. Всё это скажется на доходах торговых операторов, и арендодатели, по предположению экспертов, будут вынуждены снизить ставки ещё примерно на 20% в течение нынешнего года.

28 февраля 2009 (№76)